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2015年八大物业纠纷案例解析

作者:腾房纠纷网   时间:2016-07-24   人气:1011次

近年来,随着住房商品化和住房管理市场化的推进,人们的居住条件和生活环境在日益改善,对物业管理质量的要求也相应提高,由此带来的物业纠纷数量也逐年上升。2015年,业主、物业公司和开发商们都遇到了哪些纠纷?笔者为您梳理2015年八大物业纠纷案例。

    物业费纠纷占多数  

近几年,业主以物业服务质量与物业服务合同不相符为由拒绝缴纳物业费引发的物业服务合同纠纷逐年上升,在经历了飞速增长阶段后,增幅渐趋平稳。物业纠纷案件总体呈逐年上升趋势。 

   2015年,在法院受理的物业纠纷类型中,物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件平均比例占97%以上,其余一小部分涉及小区内的财产侵权纠纷,小区车位、车辆管理纠纷,小区内的维修纠纷及业主撤销权纠纷等类型,平均比例低于3%。

    主要起诉案由如下: 

   1.物业服务合同纠纷    业主和开发商指定或委托的前期物业服务企业间,因要求提高服务质量、履行管理职责产生的纠纷。如业主认为物业服务企业服务不达标,要求降低费用或提高标准,或业委会要求物业服务企业履行维修义务引发的纠纷等。

    2.小区车辆车位管理纠纷    业主与开发商因车位所有权产生的争议,或小区内自行车、电动车、机动车被盗或被损坏,财产所有人起诉物业服务企业未履行职责,要求赔偿引起的纠纷。

    3.业主共有权纠纷    因物业服务企业侵占业主共有物业引发的纠纷。如物业服务企业擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、灯箱等所得收益,占有共有用房擅自出租或因共用场地的停车收费等归属产生的争议。

    4.业主人身权利损害纠纷    因物业服务企业维修保护措施不到位,开发商设计不合理,导致业主受到人身伤害引发的纠纷,或因物业服务公司张贴欠费业主信息等引发的名誉侵权纠纷等。

    5.业主撤销权纠纷    业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益,起诉撤销决定引发的纠纷。  

6.追索物业费纠纷    追索物业费纠纷是物业服务企业向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金(违约金)的纠纷。此类案件在物业纠纷案件中占绝大多数,为诉讼实践中主要案件类型,约占该类案件97%以上。  

7.物业移交不清引纠纷    开发商交付物业时,与物业服务企业因图纸资料、小区基础设施、设备等未移交或移交不清引发的争议。 

   8.纠正违规行为引发的纠纷    对于业主、物业使用人未遵守相关法规规定,不合理安全使用物业,经建议整改而不作为引发的纠纷,此类纠纷对应的案由为排除妨碍纠纷。

9.新旧物业更替纠纷  

此类纠纷主要出现在业主委员会更替,业主或业委会选聘、解聘物业服务公司时,前任物业服务公司不退管、新物业服务公司进不来,前任物业公司不移交相应管理资料等引发纠纷。    如何妥善处理物业纠纷?  

1.物业公司是服务者,应恪守行为的法律底线    物业服务企业应当改变自己管理者的心态,积极向服务者转换,在服务质量上下功夫,从细节上着手,达到服务标准,力求业主满意。

    同时,物业公司应有守法意识,坚决杜绝侵害业主的公共利益的行为,如未经业主大会同意,肆意将公共绿地或道路改建为车位,并将收费据为己有等。为自己应为之事,守好行为的法律底线。  

2.业主应树立合同意识和公德意识,正确维权首先,业主应当树立起法律意识和合同意识。在审理案件过程中,法官发现有些业主仍存有传统观念,认为物业服务都是免费的,但现在随着物业公司服务专业化的进程,以物业公司提供专业服务是必然趋势,业主与物业公司之间就是合同关系,因此在享受服务的同时,也负有向其缴纳费用的义务。 

   其次,业主也应当有正确的维权意识和法律意识。在法院审理的大量纠纷当中,很多业主抗辩不交物业费的客观理由非常多,如自己的房子失修漏水,或对现有物业不满意等,从法律的角度来讲,这些理由可能客观存在,但大多数都不能成为拒交物业费的抗辩理由。如房子有质量问题,在保修期之内应由开发商承担维修义务,如对物业公司不满意,可以召开业主大会,另聘新的物业公司提供服务,而不能以拒交物业费来对抗合法的合同义务。 

   第三,业主应树立公德意识。私搭乱建、乱停乱放、宠物随地便溺等不文明行为,是造成小区环境混乱的主要原因。小区良好环境的形成,应当是物业公司与业主共同配合的结果。只有物业公司的良好服务与业主法律意识和公德意识的相互配合,才能形成良好的小区环境,构建大家共同的美好家园。




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