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解决长期占房,不腾房纠纷

作者:腾房纠纷网   时间:2016-07-25   人气:1309次

近日代理了一起北京xx运输公司与张峰占有物返还纠纷一案,该案在审理过程中经过了一系列的调查取证、开庭审理等办案过程,下面本文为大家介绍双方的诉请和观点,及最终的判决结果。

第一阶段:出租方以承租人拖欠租金为由解除合同获得支持

北京市东城区xx角楼产权人为尚某电网公司(简称电网公司),2010年1月10日电网公司与北京xx运输公司(简称运输公司)签订了《租赁合同》,约定由运输公司承租诉争房屋,租期从2011年1月1日至2023年1月1日,可转租。后运输公司作为甲方、汉某公司作为乙方于2011年11月22日就上述房屋签订《租赁合同》,合同约定租期从2011年11月22日至2023年1月1日,租金自2012年1月1日起计算,房屋面积1273.5平方米,每平方米日租金2.5元。合同第七条约定:乙方租赁该楼用于自主经营,用途只限于居住和商用。甲方同意乙方在上述经营范围内与第三方合作经营或转租。

2011年运输公司将房屋转租给汉某公司,汉某公司又将该房屋转租给张峰,后由于汉某公司拖欠租金,因双方协商不一致,运输公司决定以诉讼的方式维护自己的利益。

2012年10月,运输公司到法院起诉汉某公司及张峰,一、要求与汉某公司解除《租赁合同》;二、要求汉某公司给付房屋租金、违约金物业费、供暖费、制冷费等。

该案由东城区人民法院李双庆法官审理,法院经审理后作出判决:一、解除了双方租赁合同,二、汉某公司赔偿房屋租金、违约金、物业费。运输公司的诉讼请求获得支持。

第二阶段:法院、公安局均无法解决次承租人的腾房问题,致使出租人无法收回房屋

因运输公司在该案中没有委托律师,从判决本身看,虽然大部分诉请都得到了支持,但是问题并没有得到根本的解决,次承租人张峰仍在使用诉争房屋。判决作出后,运输公司要求张峰搬出该房,但张峰以对房屋有装修损失需要赔偿为由拒绝搬出。

运输公司经多少协商无果的情况下,采取以擅自换锁的方式阻挠张峰营业,张峰以损坏财物为由报警,警察出警十多次,无法解决问题,后警察要求运输公司不准换锁,涉及腾房问题应通过法院解决。运输公司申请法院强制执行,法院执行厅以判决书中没有涉及腾房内容为由拒绝执行。后运输公司以张峰扰乱社会秩序为由向公安机关刑事报案,公安机关以该案属于民事纠纷为由拒绝立案。此致,该案陷入僵局。

第三阶段:出租人起诉承租人腾退房屋,并要求承租人支付使用费。

2013年2月12日,运输公司委托了一名律师,该律师以房屋租赁合同纠纷为案由将汉某公司、张峰再次起诉到法院,诉请为:一、要求与汉某公司解除《租赁合同》。二、要求汉某公司腾退北京市东城区xx角楼的房屋。三、要求汉某公司支付房屋使用费。

法院认为,一、双方签订的《租赁合同》在上一次判决中已经解除了,故本案不再审理该诉求。二、关于腾退房屋的诉请,运输公司在庭审上提交证据,汉某公司已经于2013年1月1日将诉争房屋的钥匙交还给了运输公司,双方虽然没有办理书面交接,但房屋钥匙的交付应是房屋交接的最主要行为,加之,运输公司在起诉书中也自认了汉某公司已腾退房屋,所以,对于其主张汉某公司一直未腾退房屋的意见,不予采纳。三、汉某公司与运输公司签订租赁合同后,便将房屋租赁给了案外人张峰使用,并签订了租赁合同。在运输公司与汉某公司的租赁合同解除后,汉某公司就不再有处分房屋的权利了,所以其与案外人所签订的房屋租赁合同不再有效。由于运输公司之前并未要求案外人腾退房屋,且案外人亦未将房屋使用费交给汉某公司,所以,运输公司无权要求汉某公司支付房屋使用费。

第四阶段:出租人返还原物为由起诉次承租人张峰

运输公司仍未达到自己预期的结果。最后,运输公司总经理经过朋友介绍,聘请了一名资深律师代理起诉张峰,要求张峰腾房,并支付房屋使用费。法院以该案的案由不属于返还原物纠纷,房屋的所有权人不是运输公司,运输公司主张的法律关系有误为由,驳回运输公司的诉讼请求。

运输公司上诉后,被驳回上诉,维持原判。运输公司以举报、上访、投诉、申诉的方式艰难的进行维权。此时,运输公司的房屋已有三年被他人占有,却不支付房屋租金,而运输公司却要向电网公司支付租金,否则将面临巨额违约金。

第五阶段:出租人以占有物返还纠纷为案由起诉次承租人,要求腾房并支付使用费获得支持

运输公司深深的领会到:打官司必须请律师,必须请专业的律师。运输公司通过媒体、网络等各种途径,寻找律师,在对100多名律师进行筛选后,从五名专业资深、房产律师中进行最终的评比。运输公司最终选择了经验丰富而年轻的靳律师代理,虽然靳律师的收费是最高的,但是运输公司仍愿意承担。

靳律师带领团队律师连夜研究案卷情况和之前的判决书,认为之前的诉请的案由有误,是导致案件反复诉讼的关键,靳律师随即以占有物返还这一案由向法院提请诉讼,要求:一、案外人张峰腾退位于北京市东城区xx角楼房屋。二、张峰支付占用房屋期间的使用费。三、支付利息直至实际腾退房屋之日,每日按246元计算。该案由东城区人民法院受理。

在案件承办过程中,靳律师将需要核实的问题及时和当事人沟通,需要调取的证据也积极的申请法院协助办理。东城区法院多次去现场进行调查,调取公安出警记录,被告以管辖异议等各种方式拖延法院审理,该案又历时近一年。

进行了庭前证据交换、庭审质证等程序,我方提交了1、与被告汉某公司签订的《租赁合同》,该合同约定被告承租汉某公司位于北京市东城区xx角楼房屋,租赁期限、租金标准。被告张峰对此合同的真实性予以认可。2、相关判决书;3、与电网公司的租赁合同;4、费用明细表一份,证明物业费、供暖费、供冷费、水电费等相关收费标准及证据。并发表了全面的辩论意见阐述我方的观点。

最终法院判决:一、被告张峰将房屋腾空,交还运输公司。二、被告张峰向运输公司房屋使用费(按每日五百元的标准计算)三、张峰支付利息直至实际腾退房屋之日,每日按246元计算。

总结:

专业房产律师靳双权评析该案:本案的主要问题

一、运输公司起诉汉某公司要求解除合同时,没有请求返还房屋。

这是运输公司这么多年无法收回房屋最根本的问题,也是当事人对诉讼请求的重要性认识不足。诉讼请求决定的法院审理案件的方向,也决定的案件的审理结果,当你没有请求时,法院不能依据职权径行判决,法院要充分尊重当事人的自愿。所以诉讼请求是诉讼的核心内容,必须经过认真的分析,提出非常明确、具体、完整的诉讼请求。

二、第二次起诉汉某公司腾房时,被告主体错误。

虽然运输公司与汉某公司是合同相对人,汉某公司在合同解除后才义务腾退房屋,但是汉某公司不是房屋的实际使用人,汉某公司已把钥匙交还,即使没有交还,法院判决汉某公司腾房,也将导致案件执行不下去。所以起诉汉某公司是错误的。

三、第三次起诉张峰腾房时,案由错误,不是返还原物纠纷;

返还原物是物权保护的一项基本权利,物权保护立法对此都要规定。物权人的物被他人侵占,物权人有权请求返还原物。而本案中运输公司是从电网公司租赁而取得的使用权,运输公司不是物权人,运输公司是基于租赁合同而取得的合法占有,根据地最高人民法院关于民事案由的规定,占有物返还纠纷是指占有物被他人非法侵占,占有人请求返还的纠纷,占有物返还是占有保护的重要方法之一,占有物返还是指纯占有人之丧失占有的返还请求权,不同于物权人在其物受到侵占或者依据合同等约定要求他人返还原物的请求权。简言之,依据合同法就是占有物返还纠纷,依据物权法就是返还原物纠纷案。所以,本案应以占有物返还这一案由提起诉讼。最终,我方的诉求得到了法院的支持。



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