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居间合同纠纷中“损害赔偿责任”怎么划分?

作者:腾房纠纷网   时间:2016-07-27   人气:833次

在居间合同纠纷中,因居间人提供虚假情况,致使委托人在订立合同时蒙受损失,居间人应当承担损害赔偿责任,该赔偿责任应是一种违约责任,同时,该损害赔偿责任划分可以参照《侵权责任法》中对于无意思联络但承担连带责任的分别侵权行为的责任划分,依照居间人过错的大小、以及该过错对于损害发生的影响来确定,居间人承担了连带责任后,有权就超出自己赔偿数额的部分,向第三人追偿。

签订合同需谨慎——陈某诉被告张某、曹某、谢某、谭某居间合同纠纷案

原告陈某诉称4月,被告张某、曹某、谢某、谭某合伙开办“资兴市XX地产中介服务部”,各占股份25%。该服务部未获工商部门的批准就以“XX地产”名义对外开展房屋中介业务。

5月,原告在被告张某安排下,到湖南省资兴市某小区二期工程看房,并与“XX地产”签订了房屋转让合同,约定房价为138000元。原告向被告张某交纳购买“房主”曹某某指标房的房款78000元,佣金2000元,合计80000元。

9月,原告依据合同,向“房主”曹某某交纳60000元购房尾款,原告共计支付购房款14万元。后经原告了解得知,该指标房为虚构信息。

原告认为四被告在未进行工商登记情况下,即以“XX地产”名义与原告签订居间合同,在居间服务中提供虚假信息,造成原告缴纳的140000元购房款无法追回,故请求人民法院判令四被告连带赔偿原告购房损失140000元,利息损失46200,合计186200元。

法院经审理查明4月,被告张某、曹某、谢某、谭某合伙开办“资兴市XX地产中介服务部”,各占股份25%。该服务部未获工商部门的批准就以“XX地产”名义对外开展房屋中介业务。5月,原告在被告张某安排下,到湖南省资兴市某小区二期工程看房,并与“XX地产”签订了房屋转让合同,约定房价为138000元。原告向被告张某交纳购买“房主”曹某某指标房的房款78000元,佣金2000元,合计80000元。同年9月,原告依据合同,向“房主”曹某某交纳60000元购房尾款,原告共计支付购房款14万元。后经原告了解得知,该指标房为虚构信息。

裁判结果湖南省资兴市人民法院于2015年2月作出民事判决:四被告于本判决生效之日起三十日内赔偿原告96600元,退还居间服务费2000元。宣判后,原告与四被告均未提起上诉。

评析法院生效判决认为:原、被告之间系居间合同关系。本案中,四被告作为居间人,在没有核实指标房信息的情形下,就发布虚假售房信息,存在重大过错,向原告提供的系虚假情况,原告作为购房者,很大程度上基于对居间人的信赖,居间人依法应当对原告的损失承担相应的损害赔偿责任。但本案原告在订立买卖合同和支付购房款时,也未尽到审慎的注意义务,对该损失的发生亦有一定的责任,应自行承担部分责任,并确定被告居间方承担全部购房款损失的70%,即96600元(138 000×70%)。四被告提供虚假信息,应将中介费2000元退还给原告。四被告在承担相应赔偿责任后可向案外人“房主”曹某某主张权利。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百二十五条

《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、第十四条

案例注解

《合同法》第四百二十五条规定:“居间人故意隐瞒与订立订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案中,原告与四被告签订居间服务合同,四被告因合伙共同作为居间人,在为委托人提供与第三人订立合同的居间服务时,在没有核实房屋信息,发布虚假交易信息,对此,四被告在主观上存在重大过错,原告基于对居间人依其专业技能所提供的服务信息充分信赖,在发生损害时,居间人依法应当对原告的损失承担相应的损害赔偿责任。

本案的审理迁延出的争议,即该损害赔偿责任是合同责任还是侵权责任及该责任如何划分、如何承担。损害赔偿责任作为民事责任的一种,即行为人因过错致使他人受损,并基于该过错及过错造成的损害,应赔偿对受害人造成的损失。可以看出,损害赔偿是民事关系中,拥有独立人格的人对其行为负责,并以其财产为其行为所造成的后果承担责任,本质上,损害赔偿责任不需要基于已有的合同法律关系,更多的出现在侵权法律关系中。因此,对于居间服务合同中的损害赔偿责任的性质,形成两派意见:第一种意见认为,该损害赔偿责任是一种合同责任(违约责任),可以由当事人自行约定,在当事人没有约定或者约定不明的情况下,宜参照违约责任的处理办法,即《合同法》第一百一十三条的规定,确定损害赔偿的范围;第二种意见认为,尽管《合同法》第四百二十五条规定了损害赔偿责任,但这种规定作为强行性的规定,不受当事人的约定的限制,即使当事人在合同中明确排除该责任亦无效,且这种责任的范围可以及于合同损失的全部以及合同外的其他损失(本案中,因原告未对其在订立合同时预见的利息损失举证,故而驳回了原告对利息的主张),说明该责任的范围基于的是事实行为而非合同内容,在法律并未对该情况由明确规定时,应当参照《侵权责任法》中对于无意思联络但承担连带责任的分别侵权行为的责任划分,依照居间人过错的大小、以及该过错对于损害发生的影响来确定,居间人承担了连带责任后,有权就超出自己赔偿数额的部分,向第三人追偿。

笔者倾向于第二种意见,即居间合同纠纷中的损害赔偿责任的性质,属于侵权责任的一种,居间人应承担的责任应当依据其在居间服务中对自己行为的后果自负,也就是说,如果居间合同中约定的违约责任范围小于委托人受损的范围,则在居间人承担违约责任后,委托人仍可就损失中未得到补偿的部分主张损害赔偿责任。尽管这种情况在实践中很少,但是明确该责任的性质,对于法官适用法律确定权利义务关系起到了极其重要的作用。

《侵权责任法》第十一条对于无意识联络的共同致害行为的责任形式确定为连带责任,应当明确的是,法律并未规定共同致害行为的性质,即可以是侵权行为的共同致害,也可以是侵权行为与违约行为的共同致害。本案中责任划分是规矩房屋中介服务的居间合同中,居间人有更强的收集了解信息的能力,而原告作为委托人,在识别虚假信息的能力上,很大程度依赖的是居间人提供的信息,尽管在审查第三人的房屋情况时,原告应当注意到第三人不享有房屋所有权,但这种注意义务明显低于作为居间人的注意义务,故本案第三人“房主”曹某某基于合同欺诈应当承担违约责任,而四被告因违反法律的强制性规定,未尽到审慎的注意义务,在其过错的范围内承担原告损失的70%,该责任划分符合实际,充分顾及到委托人、居间人、第三人的具体情况,在实践中处理是得当的。《侵权责任法》第十四条同时确立了承担责任的连带赔偿人有权向其他连带责任人追偿的权利,本案中的四被告可以向第三人“房主”曹某某追偿,居间人承担超过其收益范围的责任,也可以向因欺诈而获利的第三人主张。



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