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房产官司律师靳双权点评一件借名买房案件

作者:腾房纠纷网   时间:2016-05-26   人气:1366次

本文系北京房产律师靳双权原创,转载请注明出处。

为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。


案件介绍:

张子林和王琳在1981年2月17日登记结婚,在2005年4月17日离婚,双方在2014年3月11日复婚。张纱系双方之独生女。张子林在2014年6月11日去世,其曾于2014年6月1日立下遗嘱,由张纱继承本案的诉争房屋所有财产权益。王琳提出书面放弃继承诉争房屋财产权益的声明并将诉争房屋中属于夫妻共同财产部分赠予张纱。张芳系张子林之姐,胡明系张芳之子。

本案的诉争房屋位于北京市通州区402号,房屋所有权人登记为胡明,登记日期系2005年11月2日,目前该房屋仍有按揭贷款和抵押权,抵押权人系建设银行,截至2015年3月9日,按揭贷款的本金余额仍剩15.5万元未还。

诉争房屋系于2005年7月6日由胡明和北京某房产公司签订房屋买卖合同购买,该房屋总房价款为35万元,其中11万为首付款,剩下24万办理按揭贷款。2005年7月30日,胡明和建设银行签订了借款合同,向建设银行借款24万元,贷款时间20年,抵押物系上述房屋。

2005年7月31日诉争房屋交付使用之后,张子林一家和张子林的母亲孙玉容居住在该房屋内,后孙玉容在2010年5月去世,其去世前一直和张子林一家同住。

2014年3月14日,胡明曾将张子林起诉至法院,要求其返还房屋,后胡明撤诉。

2015年3月,张纱将胡明起诉至法院,诉求法院判令胡明协助办理诉争房屋购房贷款的银行还款手续及协助办理抵押权注销手续,期间的税费均由张纱承担;胡明将上述房屋过户至张纱名下。

建设银行作为本案件第三人参与了诉讼。


庭审过程:

双方在本案件庭审中就上述房屋的出资问题进行了激烈的辩证,张纱在庭审中主张首付款系张子林向张芳所借,2013年曾经表示偿还给张芳,张芳当时表示以后再换亦可,所以就没有将该借款偿还给张芳。胡明则主张双方之间不存在借名买房关系,首付款就是张芳为胡明购房所支付。

其二关于偿还贷款的问题,张纱主张从购房至现今,所有贷款均系张子林和张纱偿还,胡明主张因诉争房屋由张子林一家居住,所以张子林和张纱偿还贷款,实际上是变相的支付了房屋使用费。

庭审中,张纱除提出诉讼主张和进行质证外,还向法院提交了诉争房屋的物业费票据、供暖费票据及还贷材料并提供了其父母的结婚证和离婚证以及贷款账户的基本信息及相应的交易明细等证据加以证明双方之间存在口头借名买房协议。

庭审中,建设银行表示若变更借款人需偿还相应的本金后才予变更。而借款人尚欠的银行贷款本金余额以银行提交的证据为准。


审判结果:

本案一审法院经审理后判决:

一、判决生效之后7日内,胡明协助张纱到第三人建设银行处办理胡明名下诉争房屋的还款手续,由张纱偿还该房屋的银行按揭贷款剩余本息,具体数额以银行核定金额为准。

二、在判决第一项履行完毕后7日内,胡明协助张纱办理诉争房屋的抵押权登记的注销手续。

三、在判决第二项履行完毕后7日内,胡明协助张纱办理诉争房屋的过户手续,将诉争房屋过户至张纱名下。


一审判决后,胡明不服一审判决上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:

撤销一审法院判决,改判驳回张纱诉讼请求。


北京房产律师靳双权案件点评:

北京房产律师靳双权认为,本案的一审法院在审理后曾认为双方之间没有直接的书面协议来证明双方之间存在借名买房合同,因而依照双方当事人提供的证据的证明力大小来确定双方之间那一方的主张成立,一审法院认为在本案中诉争房屋的出资系首付款和按揭贷款的方式,其中首付款部分源于胡明的母亲,部分按揭贷款系张纱偿还。

关于首付款,一审法院审理中张纱主张首付款系向胡明母亲的借款,胡明则认为是张芳支付。依照民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则,张纱应当就其主张进行举证,但其没有足够证据证明首付款为向胡明母亲的借款,因而其诉讼主张法院应不予支持。

若依照张纱所称首付款系借款,但实际上该借款从购房至诉争发生后仍未偿还,此举有悖常理,且被告胡明对借款的主张不予认可,因而张纱关于首付款是张子林向张芳所借的主张,法院不应采纳,一审法院认定事实错误。

诉争房屋自交付之后一直由张子林一家居住至今,在居住期间诉争房屋贷款由张子林和张纱偿还的事实并不足以证明双方存在借名买房的事实,因此张纱要求胡明协助办理诉争房屋抵押贷款的还款手续及抵押权的注销手续并将诉争房屋过户给张纱的诉讼请求,法院不应予以支持,一审法院在事实认定上有误,二审法院予以纠正,于法有据,综上,二审法院的判决是正确的。

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